2013年07月15日

【第18回】賃貸&併用住宅フェアに行ってみました

建築家さんからのプラン提案を待つ間、別の動きもしていました。

住宅展示場で開催される『賃貸&併用住宅フェア』に顔を出したのです。

このフェアは新聞の広告で知りました。普段ならそのまま読み飛ばしていましたが、偶然にも賃貸経営セミナーの講師に知人の名前を発見したのです。

 

その方は住宅ジャーナリストのKさん。

知人と言っても、10年ほど前に何度か仕事をしたことがある程度の関係。私のことを覚えているかはわかりません。それでも話を聞くだけでも……と思い、セミナーに申し込みました。

 

20130716_koukoku

これが偶然発見した新聞広告。

 

 

セミナーでは意図的に最前列講師前の席を確保。

消費税が上がるとどうなるか、賃貸経営のメリットとリスク、一括借り上げ制度の内容など、話としては目新しい内容はありませんでした。

ひとつ力を込めて話していたのは、賃貸経営は土地条件でうまくいくかどうかがほぼ決まってしまうということ。

どれだけ立派な建物を建てても、周辺相場より高い家賃を設定すれば誰も入りません。入居者は見た目よりも駅から何分か、家賃はいくらかというほうを優先します。

 

セミナー終了後、参加者がKさんのもとに押し掛けます。みなさん個別に質問などをしたいようですね。しかしKさんはそれらをすべて断っています。

「申し訳ないですが、個別の相談などは一切受けていません」

参加者はしぶしぶ引きさがります。最後のほうで私もKさんに話しかけました。

Kさん、お久しぶりです。もう10年前になりますが一緒にお仕事させていただきました」

しばらく考えた後、私を思いだしてくれたようで

「おー、久しぶりだねえ。こんなところで何をやっているの?」

「実は賃貸経営を考えていて、たまたま新聞でKさんの名前を見つけたもので」

それからしばらく雑談を。本当は聞きたいことが山のようにあるのですが、参加者の視線があまりにも痛くとても話を切り出せません。もちろんKさんもそれに気づいていて、また仕事する機会があったら楽しもうと挨拶して別れました。

 

近いうちにじっくりお話が聞けるといいなと思いましたが、個別相談できないなら仕方ないですね。

 

☆今回の言葉☆

『住宅展示場』

説明するまでもなく、ハウスメーカーがモデルルームを展示している場所です。実は数年前から何度も展示場には足を運んでいました。実家の小さなスペースに家を建てたいと思っていると言いながら。

しかし、案外まともに話を聞いてくれないんですよね。たいていこちらがフリーランスであることを伝えた途端態度が変わります。

フリーランスはローンが通りにくい。

フリーランスは適当。

そんな印象をハウスメーカーも持っているのかなと感じたものです。

同時にこちらがまだ本気で計画を建てていないのを見透かされるのかもしれません。

よく住宅展示場に行くとその後ハウスメーカーからの営業電話に悩まされるという話を聞きますが、私のところには1社から1回かかってきただけです。

 

言うまでもありませんが、モデルハウスは見たものをそのまま鵜呑みにしてはいけません。

モデルハウスは広大なスペースに建てているので普通に見えても実際はかなり大きいもの。そのままのものが自分の土地にたつわけではありませんし、仕様だってかなり豪華になっています(オプションテンコ盛りなど)。家具も素敵なものが入っていますしね。

でも初めて行ったときはついそういうところに目が行くのも事実。

見学時のポイントはググるとたくさん出てきますので、事前に見ておくといいでしょう。
http://www.sbs-mhc.co.jp/guide/subindex/kengaku.html
http://iedukuri.web.fc2.com/information/tenji-mi.html
http://www.week.co.jp/housingkomachi/iedukuri-kihon/iedukuri-kihon1-1.php



takaman0123 at 11:46|PermalinkComments(0)打ち合わせ | 相続

2013年07月13日

【第17回】あなたたちの土地、別の人が使っています

賃貸付きで7500万。そこに設計料と解体費がプラスされるのに肝心の賃貸での収入が見込めないという状況に目の前が真っ暗。そこに追い打ちをかけるように問題が出てきました。

これは建築家さんがプラン作成にあたり法務局で土地登記のことを調べてくれました過程でわかったものです。

 

●問題1:うちの土地を別の人が使っている

私の実家はもともと祖母の名義である土地を父の兄弟3人が相続で分配したものです。正方形に近い土地を3分割したのですが、祖母が亡くなる前からそこには家が建っていたし、兄弟と言うこともあって、相続時に実際の敷地を塀などで明確に区切ることをしていませんでした。

そのため登記上の分割と現状が異なっています。

具体的に言うと、うちの土地となる部分を裏に住む親せきが駐車場と花壇として使っているのです。世の中には『取得時効』というものがあるそうですね。親たちが土地を相続したのは私が10代後半のときなので、今回のケースは余裕でそれに当てはまる可能性があります。

 

●問題2:実家の下水管が別の土地に食いこんでいる

これは相続前に実家を建てたことによる問題。

実は当初私が予算2000万円で小さな家を建てようと思っていた場所には、その昔アパートがありました。裸電球の4畳半一間、当然風呂なし、トイレと水道は共同という、戦後間もない頃の平均的な間取り(←ほんと?)のアパートです。

その裏側に後から実家を建てたため、アパートを回避するように下水を通したのでしょう。その後の土地分割で我が家の下水が隣の敷地に入っているという事態になっていました。

 

問題2に関しては、全部建て替える際に新たな下水を作ることで回避できそうです。既存のものを使えない分、費用は上乗せされますが……。

頭が痛いのは、問題1

「家を建て替えるから返してね」と言って、すんなりOKがでるのか疑問です。返してもらうとお隣はクルマを置けなくなってしまいますからね……。

 

 

☆今回の言葉☆

『取得時効』

ざっくり言うと、他人のものでも長期間使っていれば所有権は使っていた人のものになりますよ、というもの。

Wikipediaによると、私たちのケースは境界紛争型。10年で時効が認められるケースと20年で認められるケースがあるようです。

親たちは兄弟だからと境界などを曖昧にしていままで来てしまいましたが、同じようなケースを抱えている方がいましたら、次の代のためにもはっきりさせた上で塀などできちんと分けることをお勧めします。



【第16回】建築家さんのプラン『ブリッジのある家』

そんなわけで建築家さんからプランが上がってきたわけですが、諸般の事情により彼が作ってくれた図面をここに掲載することはできません(申し訳ないです)。

でも建築家さんが作ってくれたプランはすごく素敵なものです。

 

東西に長い土地(南が隣家に接近している状態)で光を存分に取り入れられるよう設けられた中庭。そこには現在実家にある紅葉と梅の木を活かせるようなデザインになっています。

母+妹宅は16帖のLDKとそこから中庭につながる形で置かれたウッドデッキ。

オーナー宅は18帖のLDK。中庭で開放的になっているため光が存分に差し込みます。

主寝室と子ども部屋は3階に。主寝室には10帖以上あるウッドデッキと繋がり、さらに賃貸部分の屋上もルーフバルコニーとして使えます。ここでバーベキューなんかしたら最高でしょう。

 

これはプランA。全部で3案提示いただいたので、それぞれどんな感じかをテキストで(図面出したいなあ)。

 

 

【プランB

1Fは母+妹宅。

17.5帖のLDKに二人の寝室。

もちろん中庭があり、デッキテラスがふたつ。リビングのデッキテラスはそのまま中庭へと続く開放感。

1Fには母宅とオーナー宅で共用できる客間も設置。

そして2階がオーナー宅。

LDKはどーんと28帖! ゆとりあるアイランドキッチンに3帖ほどの                                                                      パントレーも。

 

【プランC

オーナー宅、母+妹宅をそれぞれ2階建てで配置。中央に大きな中庭を作ることでプライバシーに配置しつつコミュニケーションも生まれるように。

このプランの目玉は、オーナー宅の仕事部屋には中庭の上にかけられた“ブリッジ”を渡っていく。ブリッジを渡ることでオンとオフの切り替えが出来るように。

イメージはこんな感じですかね?ブリッジの下がリビングではなく中庭になるのです。

 

もうね、素敵過ぎるんですよ。とくにプランCのブリッジなんて(間違いなく『ブリッジのある家』とかいう名前で雑誌に掲載されたりするんじゃないかな)私も家内もうっとりです。

 

ただ……。当ブログで何度か書いたように、今回の計画は賃貸ありきの話。プランAの賃貸では収支バランスがよくない。BCにいたっては賃貸の話は完全に消え去っています。

そのことを建築家さんにただすと……。

「家はあくまで家族のもの。家族のプライバシーを最優先に考えたほうがいいでしょう。賃貸併用になるとどうしてもプライベートは薄れます。それに賃貸スペースを作る分、予算も上がってしまいますよ」

そうはいうものの、母からの資金提供がない中でこんなに広い二世帯住宅なんか建てられるわけがない。

私「ちなみにこのプランだと建築費はどのくらいかかるのでしょう?」

建築家「正確な計算は現状ではまだできないので非常に大まかなイメージになりますが…。賃貸のついたプランAだと7500万円くらい、BC4500万~5000万円見ていただければ余裕だと思います」

 

この金額を言われた瞬間、私ごときしがないフリーランスが家を持つというのは夢のまた夢なんだと悟りました。

目の前ではしゃいでいる母と妹にどうやって諦めさせたらいいのだろう…。

 

☆今回の言葉☆

『家はあくまで家族のもの』

まったくもっておっしゃる通り。これは家を建てる際の根幹となるものでしょう。

プランAとプランBCでは2階建て、3階建てという違いはあるものの、賃貸がつくとなぜこれほど高くなるのか。ご存知の方も多いと思いますが、答えは水回りの数が増えるからです。キッチン、トイレ、お風呂はそれぞれ給排水が必要になります。この設備と工事にお金がかかるのです。

ちなみに2世帯住宅でコストを抑えたいなら、玄関・水回りを供用にすること。しかし互いのプライバシーはなくなります。





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