2013年07月12日

【第15回】建築家さんからプランが提案されました

初回打ち合わせから約3週間。建築家さんと再び会うことになりました。

私たちの話をもとに作成したプラン(計画案)が出来あがったのです。

 

彼はまずこう切り出しました。

「今回の計画はオーナー宅、そしてオーナー家族宅が絡む話になります。ここにゆとりを持たることから考えています」

 

あれ?

私の方では最初の打ち合わせで「今回の計画は賃貸ありき。そこが十分にとれないと話が始まらない」と話したはずなんですが……。賃貸が希望通りに取れていればいいのですが、建ぺい率や容積率もあるし、大丈夫かな。一抹の不安がよぎります。

 

そして図面が広げられ、建築家さんの説明が始まります。

母と妹は「へえ」「素敵~」と言いながら彼の説明を聞いています。一方の僕は目が点、甘玉は真っ白です。そこにはオーナースペースと比較すると、あまりにも小さい賃貸スペースがちょこんとあるだけ。広めの1K4部屋以上を考えていたのに、わずか16㎡の1ルームが申し訳なさそうにあるだけ。バスルームすらありません(一応シャワールームはついているけれど……)

 

「あの……」

建築家さんの話を遮り、思わず声が出てしまいました。

「賃貸スペースってこれだけですか?」

建築家さんは最後に説明しようと思っていたようですが、僕が口をはさんだので話を切り替えて賃貸の説明を。

「賃貸併用の場合、大切なのはオーナー宅の独立性です。そこで今回のプランでは外階段を使ってオーナー宅と賃貸部分を分けています。オーナー宅に必要なのはゆとり。すると今回の敷地ではこの賃貸スペースが限度なのです」

「マジっすか……」

とっさに頭でそろばんをはじく私。このスペースだと家賃はとれて一室6万円。4部屋で24万円ということは、毎月の持ち出しがかなり激しくなる。そこに維持費、部屋が埋まっていない時の持ち出し、下の妹への土地使用代(一緒に暮さない妹も土地の名義人になっているので)……。

 

無理じゃん、この計画。

 

☆今回の言葉☆

『計画案』

建築主の希望を聞き、実際に建築する土地にどのような建物を建てられるかを建築家が提案してくれます。第一回目はたたき台の意味合いも強いでしょうが、同時に私たちはこれである程度のイメージを膨らませます。コンペをしている場合はここで依頼する建築家が決まってくる場合も少ないくないでしょう。

初回提案は無料でお願いできる建築家も少なくないようですね。

どれだけ素敵なものを提案してくれるか。建築主にとっては夢が膨らむ時間であります。

 



2013年06月29日

【第14回】セットバックが必要です

ここでもう一つ建築家さんから話がありました。

「今回の計画では、セットバックが必要です」

これも覚悟していた問題。実際、実家前の道は随所でちょっと引っ込めて建築しており、道路の形が凸凹になっています。中には建て物は奥に建てているけれどひっこめた本来道路になる部分を庭の一部として使っているお宅もあります。

ただ、セットバックに関しては読みが甘かったこともありました。

それはひっこめる寸法が1mになること。

他のお宅を見ると50cmほど引っ込んでいるところが多いんですよね。どうみても1mも引っ込んでいない。なぜそうなっているかはわからないのですが……。

 

 

☆今回の言葉☆

『セットバック』

道路とは道幅4m以上が必要で、それより狭いものは“みなし道路(二項道路)”と呼ばれます。火事が発生した際に消防車が通れるようにという観点から、みなし道路を道路にするために、建て替え時には土地を提供する必要があります。これがセットバック。

セットバックするのはみなし道路の中心から2mになるところまで。今回の計画地は前面道路が2mなので1mセットバックする必要があります。

ちなみに道を挟んで両側に宅地がある場合は、お互い折半して4mに持っていきますが、片側にしか宅地がないような場所だと、自分のところだけで4mにしないといけないのでセットバックはかなりの量が必要になるとのこと。

セットバックした部分は道路なので、塀や花壇などとして使うことはできません。しかし現実には今回の道路をみても駐車場にしてたり、植木をたくさん並べていたり(チェーンもかかっているのでもしかしたらまだセットバックしていないのかな……)。

読売新聞の発言小町には、セットバックしたスペースは誰のものかなんていう話も出ていました。

そしてうちが計画している土地の道を挟んだ反対側のお宅は、どうみてもセットバックしている幅は1mもないんですよね。しかも道に面した部分の半分は半地下駐車場への進入口になっているので斜めになっています。これってありなのかしら……?

また現実問題としてセットバックしてしまうと土地が狭くなりすぎるために新たに家を建てられないという場所もかなりあります。

そういうお宅は古くなっても建て替えはせずリフォームでやり過ごしていたり。

今回うちは1mセットバックすることにしましたが、果たして私が生きている間に4mの道路が完成するのか……。甚だ疑問であります。



【第13回】第一種中高層住居専用地域です

201211月。相談した建築家さんから連絡が入りました。叩きとなるプランが出来あがったとのことです。

さっそく私、母、母と同居する妹とで建築家さんとお会いしました。場所は前回同様、実家です。

 

まず建築家さんから建築予定地に関する説明があります。

「こちらの宅地は“第一種中高層住居専用地域”になります」

聞いたことがある言葉ですが、それが具体的に何を意味するかはまったくわかりません。建築家さんが続けて建築条件を説明してくれました。それによると

●建ぺい率:60

●容積率:300%(ただし前面道路の幅員により160%になる)

 

建ぺい率に関しては思っていた通りでした。しかし160%という容積率は私が考えている計画で大きな壁になる。直観的にそう感じました。

2世帯+1Kクラスの賃貸を4部屋』が今回の計画の絶対条件。

果たして160%という容積率でこれが実現できるのか。

目の前の道が広ければ容積率300%で余裕をもって建てられるのに…。

 

道幅の狭さはこの後もいろいろなところで影響してくるのですが…。

これから土地を探してと考えていらっしゃる方は、予算が許すなら道幅が広いところをお勧めします。

 

 

☆今回の言葉☆

『容積率』

敷地にどれだけの大きさの建物を建てられるかを表したものが容積率です。こちらのサイトによると、前面道路幅が12mに満たないと容積率が小さくなるとのこと。うちの場合は300%が160%に。半分近くも小さくなってしまいます。

ただ地下室は全床面積の13以下なら、床面積及び建築面積から除外できるとのこと。都心の狭小住宅で地下室を作るというのは一時ブームになりましたね。私も一瞬考えましたが、地面を掘るコストや排水のことを考えると……諦めました。





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